Правительство Москвы

РЕКОМЕНДАЦИИ

по определению стоимости разработки градостроительного обоснования размещения объекта в городе Москве

МРР-3.2.39.02-06

2007

«Рекомендации по определению стоимости разработки градостроительного обоснования размещения объекта в городе Москве. МРР-3.2.39.02-06» подготовлены на основании постановления Правительства Москвы от 10.08.2004 г. № 557-ПП «О совершенствовании территориальной сметно-нормативной базы для определения стоимости строительства объектов в городе Москве» и утверждены и введены в действие распоряжением Комитета города Москвы по государственной экспертизе проектов и ценообразования в строительстве от 9.03.2007 г. № 3.

«Рекомендации» разработаны специалистами ГУП «НИАЦ» (Дронова И.Л., Тихомиров Н.Н.) при участии специалистов ГУП НИиПИ Генплана Москвы (Романовская Т.М., Страшнова Л.Ф., Страшнова Ю.Г., Васькина С.Н.) и ГУП Глав АПУ (Чаадаев В.В., Барсуков Т.М., Соловьева Г.В., Михайлова О.И., Баранкина Ю.В.).

«Рекомендации» предназначены для использования проектными организациями и заказчиками при формировании договорных цен на разработку градостроительного обоснования размещения объекта строительства (реконструкции) в городе Москве и на прилегающих территориях Московской области взамен «Временной методики определения стоимости разработки градостроительного обоснования размещения объекта в г. Москве. МРР-3.2.39-03».

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

«Рекомендации по определению стоимости разработки градостроительного обоснования размещения объекта в городе Москве. МРР-3.2.39.02-06» разработаны взамен «Временной методики определения стоимости разработки градостроительного обоснования размещения объекта в г. Москве. МРР-3.2.39-03».

Основанием для разработки настоящих «Рекомендаций» является решение о корректировке нормативно-методических документов по ценообразованию на работы, связанные с пред проектной и проектной подготовкой строительства, в уровне цен 2000 года в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 557-ПП от 10 августа 2004 года «О совершенствовании территориальной сметно-нормативной базы для определения стоимости строительства объектов в городе Москве».

Рекомендации разработаны с учетом требований, изложенных в «Положении о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования размещения, реконструкции отдельных градостроительных объектов», утвержденном постановлением Правительства Москвы от 23.08.2002 г. № 629-ПП.

Рекомендации предназначены для определения уровня договорных цен на работы по разработке градостроительного обоснования размещения объектов строительства, реконструкции для города Москвы и прилегающих территорий Московской области.

1. ОБЩИЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

«Рекомендации по определению стоимости разработки градостроительного обоснования размещения объекта в городе Москве. МРР-3.2.39.02-06» (далее - «Рекомендации») содержат метод и порядок формирования стоимости основных работ по разработке градостроительного обоснования размещения объекта строительства, реконструкции объекта (далее - ГОР) и дополнительных работ и услуг в базовом и текущем уровнях цен.

1.2. Базовая стоимость разработки ГОР представлена в настоящих «Рекомендациях» в уровне цен по состоянию на 1.01.1998 г. и по состоянию на 1.01.2000 г.

1.3. Базовая стоимость основных работ по подготовке ГОР содержит стоимость разработки комплекта проектной документации (6 экземпляров) в составе, установленном «Положением о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования размещения, реконструкции отдельных градостроительных объектов», утвержденным постановлением Правительства Москвы № 629-ПП от 13.08.2002 года.

1.4. Базовая стоимость основных работ определяется исходя из базового удельного показателя стоимости разработки ГОР в расчете на один гектар территории с учетом величины площади территории и уточняется с помощью корректирующих коэффициентов в зависимости от усложняющих (упрощающих) факторов и условий.

1.5. В стоимости основных работ по разработке ГОР не учтены и требуют дополнительной оплаты работы, которые могут выполняться в случае необходимости при включении их в задание на проектирование.

В состав дополнительных к основному объему работ входят: научно-исследовательские (в случае отсутствия требуемых нормативных документов);

- археологические исследования;

- инженерно-геологические и геодезические изыскания;

- историко-архитектурные исследования и историко-архитектурный опорный план;

- ландшафтно-визуальный анализ;

- расчеты, связанные с природоохранными мероприятиями;

- таксация существующих зеленых насаждений;

- фотофиксация;

- разработка основных направлений развития и размещения объектов социальной инфраструктуры городского уровня;

- проектирование вариантов;

- разработка дендропланов;

- вариантный подбор участка строительства (разработка предложений по определению территории размещения объекта);

- подготовка паспортов БТИ;

- расчет компенсаций владельцам зданий, подлежащих сносу, расположенных на отводимом земельном участке и другие.

В состав дополнительных работ, выполняемых и оплачиваемых по отдельным договорам с заказчиком, входят:

- сбор исходных данных;

- подготовка задания на разработку ГОР;

- работы по получению дополнительных к обязательным согласований проектных решений;

- подготовка пояснительных графических и текстовых материалов к заседаниям Правительства Москвы по вопросу об утверждении ГОР и другие.

- Порядок определения стоимости дополнительных работ изложен в пункте 2.3. настоящих «Рекомендаций».

1.6. Стоимость разработки ГОР определяется на весь объем основного состава документации, представленного в вышеуказанном «Положении», и распределяется по разделам в соответствии с разбивкой по составу, представленной в таблице 1.

Таблица 1

Состав градостроительного обоснования

Примечания к таблице 1:

1. При использовании ранее выполненных проработок архитектурно-строительных решений (типовой проект, проект повторного применения и пр.) объем работ уточняется.

Необходимость выполнения разделов определяется с учетом наличия требуемой информации в ранее разработанной градостроительной до­кументации. В случае наличия требуемой информации в ранее разработанной документации материалы согласований и заключений прикладываются к проекту и дополнительной оплате не подлежат.

2. Настоящая разбивка может быть скорректирована по отдельным позициям в зависимости от специфики конкретного проекта.

2. ПОРЯДОК РАСЧЕТА СТОИМОСТИ РАЗРАБОТКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ОБОСНОВАНИЯ

2.1. Стоимость разработки ГОР в текущем уровне цен (С_гор(_Т)) определяется по формуле:

С_гор(т) ⁼ (С_осн,_гор(Б) + С_доп(Б)) • К_пер(_Б/_т),

где:

С_осн,_гор(Б) - базовая стоимость основных работ по разработке ГОР;

С_доп(Б) - базовая стоимость дополнительных работ;

К_пер(_Б/_т) - коэффициент пересчета (инфляционного изменения) базовой стоимости в текущий уровень цен, принятый Межведомственным советом по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы.

При городском заказе на разработку ГОР его стоимость определяется с учетом норматива стоимости работ городского заказа (N_г.з.), установленного Департаментом экономической политики и развития города Москвы, по формуле:

С_гор(т) ⁼ (С_осн,_гор(Б) + С_доп(Б)) • N_г.з. • К_{пер(Б/т)},

2.2. Порядок расчета базовой стоимости основных работ

2.2.1. Базовая стоимость основных работ по разработке ГОР определяется по формуле:

С_осн,_гор(Б) = БУПС_гор • F_np •

где:

БУПС_гор - базовый удельный показатель стоимости разработки ГОР в тыс. руб. на один гектар территории размещения объекта строительства или реконструкции (таблица 2);

F_пр - величина приведенной площади территории в га (определяется в порядке, изложенном в пункте 2.2.3);

 - произведение корректирующих коэффициентов, учитывающих усложняющие (упрощающие) факторы и условия разработки ГОР (принимаются на основании пункта 2.2.4).

2.2.2. Значения базовых удельных показателей стоимости разработки ГОР (БУПС_гор) в М 1:2000 представлены в таблице 2.

Таблица № 2

Площадь территории в га до:	1га	2	3	4	5	6	7	8	9	10	15	20 га и более
БУПСгор в уровнях цен: на 1.01.1998 г. на 1.01.2000 г.	84,7 1	71,7	62,5	54,7	46,9	41,7	39,1	35,2	33,9	30,5	23,5	18,2
	131,3	111,1	96,9	84,8	72,7	64,6	60,6	54,6	52,5	47,3	36,4	28,2

Примечания:

1. При М 1:5000 к БУПС _гор применяется коэффициент 0,75;

При М 1:10000                                 -«-                  -«-                       0,6.

2. При промежуточных значениях площади территории значение БУПС_гор определяется методом интерполяции.

2.2.3. Величина приведенной площади территории (F_np) определяется по формуле:

где:

F_i - площадь территории градостроительных мероприятий, рассматриваемой при разработке ГОР (га)

K_ni - корректирующий коэффициент, учитывающий трудоемкость работ в зависимости от вида и площади рассматриваемой территории, (определяется по таблице 3).

Таблица № 3

Значения корректирующих коэффициентов K_ni

№№ п.п.	Основные виды территорий рассмотрения	Размер территории в «га»
		до 1,0	до 5,0	до 10,0	до 15,0	до 20,0 и более
		Значения Kni
1.	Территория размещения объекта строительства*	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0
2.	Территории объектов приближенного и повседневного обслуживания, приобъектного озеленения и благоустройства, обеспеченность школами и дошкольными учреждениями	0,3	0,25	0,2	0,15	0,1
3.	Территории инженерного, транспортного обеспечения, объектов ГО и ЧС; план линий градостроительного регулирования**	0,1	0,09	0,08	0,06	0,05
4.	Территории экологических зон влияния, санитарно-защитных зон и пр.	0,05	0,04	0,03	0,02	0,01

Примечание:

* территория размещения объекта строительства состоит из:

- участка размещения объекта (отводимый);

- участка благоустройства вне пределов отводимого (обременения к основному участку);

- участка компенсационного озеленения (обременение).

** В расчетах стоимости рассматриваются отдельно территории инженерного обеспечения, территории транспортного обеспечения и ГО и ЧС, а также территории разработки плана линий градостроительного регулирования (в случае необходимости).

2.2.4. При определении базовой стоимости разработки градостроительного обоснования применяются следующие корректирующие коэффициенты:

К_к1 - коэффициент, учитывающий изменение трудоемкости работ

в зависимости от мощности объекта. Значения К_к1 принимаются но таблице № 4.

Таблица № 4

Значения корректирующего коэффициента К_к1

Мощность объекта м2 общ.пл. м3	до 100 до 300	до 1000 до 3000	до 5000 до 15000	до 10000 до 30000	до 15000 до 45000	до 30000 до 90000	до 50000 до 150000	до 80000 до 240000	80000 и более 2400000 и более
Кк1	1,0	1,08	1,16	1,22	1,3	1,36	1,44	1,5	1,55

Мощность объекта в м³ принимается для объектов коммунально-производственного назначения.

К_к2 - коэффициент, учитывающий местоположение объекта в городе. Значения К_к2 принимаются по таблице № 5.

Таблица № 5

Значения корректирующего коэффициента К_к2

Местоположение объекта в городе	В пределах Садового кольца	Между Садовым кольцом и Московской окружной железной дорогой	За пределами Московской кольцевой железной дороги
Кк2	1,2	1,1	1,0

К_к3 - коэффициент, учитывающий большое градостроительное значение объекта, размещаемого в исторической застройке. Значение К_к3 принимается равным 1,3.

К_к4 - коэффициент полноты разработки градостроительного обоснования (определяется расчетом по долевому участию раздела в составе документации, представленном в таблице № 1);

К_к5 - коэффициент реконструкции на территории, застроенной более чем на 30%. Принимается в пределах 1,1-1,2.

Произведение всех примененных корректирующих коэффициентов (ПК_i) без учета коэффициента, учитывающего сокращение сроков проектирования, и коэффициента реконструкции не должно превышать значения 2,0.

2.3. Порядок расчета стоимости дополнительных работ.

2.3.1. Базовая стоимость дополнительных к основному объему работ, выполняемых в соответствии с заданием на разработку ГОР, определяется в следующем порядке:

2.3.1.1. базовая стоимость разработки вариантов разделов документации определяется в процентах от базовой стоимости основных работ по подготовке ГОР в соответствии с долями варьируемых разделов документации установленного состава, представленными в таблице 1.

2.3.1.2. базовая стоимость вариантного подбора участка строительства (разработки предложений по определению территории размещения объекта) определяется с помощью коэффициента К = 0,5 от базовой стоимости архитектурно-градостроительного решения.

2.3.1.3. базовая стоимость разработки основных направлений развития и размещения объектов социальной инфраструктуры городского уровня (гостиницы, спортивные комплексы, театры, досуговые центры и т.п.) с планом размещения объектов в М 1:2000 определяется в процентах от базовой стоимости основных работ по разработке ГОР по нормативам, представленным в таблице 7.

Таблица 7

Площадь территории:	до 30 га	30 га и более
Нормативы для определения стоимости разработки основных направлений развития и размещения объектов социальной инфраструктуры городского уровня	8	10

2.3.2. Базовая стоимость дополнительных работ по сбору исходных данных и разработке задания на разработку ГОР, выполняемых и оплачиваемых по отдельным договорам с заказчикам, определяется на основе нормативов, выраженных в процентах от базовой стоимости основных работ по разработке ГОР (С_осн._гор(Б)), представленных в таблице 6.

Таблица 6

Сосн.гор(Б) в тыс. руб. в уровнях цен: на 1.01.2000 г.	до 15,0	до 30,0	до 65,0	до 95,0	до 125,0	до 160,0	160,0 и более
на 1.01.2000 г.	до 23,0	до 46,0	до 100,0	до 147,0	до 194,0	до 248,0	248,0 и более
Норматив для определения стоимости работ по сбору исходных данных	15,0	12,0	10,0	8,0	7,5	7,0	6,8
Норматив для определения стоимости разработки задания на проектирование	5,0	3,0	2,0	1,5	1,4	1,3	1,2

2.3.3. Стоимость работ, связанных с выполнением функций генерального проектировщика, определяется в размере до 5% в пределах стоимости работ, поручаемых субподрядным организациям.

2.3.4. Базовая стоимость других видов дополнительных работ при отсутствии соответствующих нормативных документов по ценообразованию определяется в соответствии с «Методикой расчета стоимости проектных и других видов работ (услуг) на основании трудозатрат проектировщиков», изложенной в приложении 2 к «Сборнику базовых цен на проектные работы для строительства в городе Москве. МРР-3.2.06.06-06».

2.3.5. Договорная цена разработки ГОР формируется сторонами на основе стоимости в текущем уровне цен (С_гор(т))), определяемой в соответствии с пунктом 2.1. настоящих «Рекомендаций». В составе договорной цены могут быть предусмотрены надбавки (доплаты) за сокращение сроков разработки ГОР, рассчитываемые в порядке и в случаях, предусмотренных в разделе 6 «Сборника базовых цен на проектные работы для строительства в городе Москве. МРР-3.2.06.06-06».

Приложение
Примеры расчета стоимости разработки градостроительного обоснования

Пример № 1

I. Исходные данные:

1. Наименование и место расположения объекта - «Кемпинг» у МКАД.

2. Мощность объекта - 6,6 тыс.кв.м. общей площади.

3. Территория размещения объекта строительства:

F_i = 0,45 + 0,44 + 0,9 = 1,79 га,

где:

0,45 - отводимый участок;

0,44 - участок благоустройства вне пределов отводимого

(обременения к основному участку);

0,9 - участок компенсационного озеленения (обременение).

4. Территория размещения chctcim инженерно-транспортного обеспечения:

F₃ - 1,8 - территория размещения систем инженерного обеспечения;

F₃ - 3,8 - территория размещения транспортных коммуникаций.

5. Вопросы приближенного и повседневного обслуживания не рассматриваются. Проблемы экологического влияния рассмотрены ранее при строительстве МКАД.

6. Дополнительные работы не требуются.

7. Объект городского заказа.

8. Срок сдачи работы - IV квартал 2006 г.

II. Расчет стоимости:

1. В базовом уровне цен на 1.01.2000 г.:

С_гор(2000) = БУПС_гор(2000) • F_np •

 (K_ni - см. таблицу 3)

F_np =1,79 • 1,0+1,8 • 0,09 + 3,8 • 0,09 = 1,79 + 0,162 + 0,342 = 2,294 га

 (см. пункт 2.2.4)

БУПС_гор(2000) = 115,34 тыс. руб./га (таблица 2)

С_гор(2000) = 115,34 • 2,294 • 1,22 = 322,8 тыс. руб.

С_{гор(2000) городскогозаказа}  = 322,8 • 0,61 = 196,9 тыс. руб.

2. В текущих ценах на IV квартал 2006 года:

С_{гор(IV.06)} = 196,9 •2,342 = 461,14 тыс. руб. где:

K_{пep(2000/IV.06)} = 2,342 - коэффициент пересчета (протокол № МС-2-06 от 26.02.2006г.)

Пример № 2

I. Исходные данные:

1. «Жилой дом» на Кутузовском пр-те, 13.

Общая площадь 16,1 тыс.кв.м.

2. F₁ = 0,42 + 0,27 + 0,42 = 1,11 га,

3. F₂ = 2,8 га - территории объектов приближенного и повседневного обслуживания

4. F₃ = 1,8 га- территория размещения систем инженерного обеспечения, и 1,8 га - территория размещения транспортных коммуникаций

Итого F₃ = 1,8 • 2 = 3,6

5. F₄ - не требуется

6. Дополнительные работы не требуются.

7. Городской заказ.

8. Срок сдачи работы - IV квартал 2006 г.

II. Расчет стоимости:

В базовом уровне цен на 1.01.2000 г.:

F_пр = 1,11 • 1,0 + 2,8 • 0,25 + 1,8 • 0,09 • 2 = 1,11 + 0,7 + 0,324 = 2,134 га

 (К_кi= см. пункт 2.2.4)

БУПС_гор(2000) = 129,08 тыс. руб./га

С_гор(2000) = 129,08 • 2,134 • 1,496 = 412,08 тыс. руб.

С_{гор(2000)городского заказа} = 412,08 • 0,61 = 251,37 тыс. руб.

2. В текущих ценах на IV квартал 2006 года:

С_{гор(IV.06)} = 251,37 •2,342 = 588,7 тыс. руб.

где:

K_{пep(2000/IV.06)} = 2,342 - коэффициент пересчета (протокол № МС-2-06 от 26.02.2006г.)

Пример расчета стоимости вариантного подбора участка

1. Исходные данные

Размещение гостиницы на 200 мест.

Ориентировочная площадь 9000 м².

По табл. 3.4.2, п.3 МРР-3.2.06.05-03 определяем базовую цену на проектирование гостиницы в ценах 1998 г. (Ц_б(98)):

Ц_б(98)  = а + вх = 610,0 тыс. руб. + 0,333 тыс. руб. • 9000 = 3607 тыс. руб.

Рассчитаем базовую (в ценах 1998 г.) стоимость «вариантного» подбора участка строительства (С_в._п._у) при этом:

К₁; - 0,15 - коэффициент на архитектурно-градостроительное решение МРР-3.2.41-04;

К₂ - 0,5 - корректирующий коэффициент, учитывающий сложность и градостроительную значимость объекта МРР-3.2.41-04;

К₃ - 0,5 на вариантный подбор участка.

Тогда,

С_в._п._{у (98)} =Ц_б(98)•K₁•К₂•К₃ =3607 тыс. руб. • 0,15 • 0,5 • 0,5= 135,26 тыс. руб.

В текущих ценах на IV квартал 2006 г.:

С_{в.п.у (IV.06)} = 135,26 • 3,63 = 491 тыс. руб.

где:

K_{nep(98/IV.06)} = 3,63 - коэффициент пересчета (стр. 1.1 приложения 1 к протоколу заседания Межведомственного совета № МС-2-06 от 26.02.2006 г.).