Указ 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293

"О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"

В целях развития ипотечного кредитования, в том числе для привлече-

ния финансовых средств на жилищное строительство, и обеспечения прав на

недвижимое имущество и сделок с ним впредь до принятия соответствующего

федерального закона о регистрации этих сделок и прав постановляю:

1. Установить, что обязательства по кредитному договору (договору

займа) или иные обязательства, в том числе основанные на договоре куп-

ли-продажи, аренды, подряда, другом договоре, могут быть обеспечены зало-

гом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помеще-

ний, квартир и иного недвижимого имущества (далее именуется - ипотека).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Граж-

данского кодекса Российской Федерации о заключении договоров и положений

настоящего Указа.

2. Установить, что по договору об ипотеке может быть заложено только

недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1 статьи 130 Гражданского

кодекса Российской Федерации, которое принадлежит залогодателю на праве

собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое за-

регистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с настоящим

Указом.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об

ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами,

незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами

и оборудованием, принадлежащими залогодателю.

3. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, не-

посредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с

одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором

находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участ-

ка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом при-

надлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствую-

щей части.

Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право

постоянного пользования земельным участком, на котором находится предпри-

ятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такое предприя-

тие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в

собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же

условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого иму-

щества.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом

ипотеки, в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской

Федерации считается заложенной вместе с принадлежностями как единое це-

лое.

Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без

изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартир-

ных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных

территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в

соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, мно-

гоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в госу-

дарственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отноше-

нии которого в установленном федеральным законом порядке приватизация

запрещена.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в

соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Феде-

рации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц,

заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в

праве общей собственности на жилой дом.

Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение

которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то

такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

4. Установить, что на имущество, находящееся в общей совместной

собственности (без определения доли каждого из собственников в праве

собственности), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах,

ипотека может быть установлена при наличии письменного нотариально

удостоверенного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в пра-

ве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту

долю при ее продаже применяются правила статьи 255 Гражданского кодекса

Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем

остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем иму-

ществе, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве

собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыска-

ния на квартиру в этом доме в соответствии со статьей 290 Гражданского

кодекса Российской Федерации.

5. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его

оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства,

обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования,

места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описани-

ем.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого

имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и ор-

ган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистри-

ровавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению за-

логодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выраже-

нии, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть уста-

новлена ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия

чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по зе-

мельным ресурсам и землеустройству.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки

коммерческой организации оценщиков.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в дого-

воре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания

его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипоте-

кой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны по-

рядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по

частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность)

соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие опреде-

лить эти размеры.

6. Установить, что, если в договоре не предусмотрено иное, ипотека

обеспечивает кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему

также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени)

вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего

исполнения основного обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными

средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным за-

коном;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением

взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспе-

чивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту

их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной

сумме.

Если в договоре об ипотеке указана общая фиксированная сумма требо-

ваний залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника пе-

ред залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются

обеспеченными ипотекой.

7. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно

предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту госу-

дарственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки

(правах залога, пользования, аренды, сервитутах и других правах). Не-

исполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству

право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обяза-

тельства либо изменения условий договора об ипотеке.

8. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться передача предме-

та залога кредитору по основному обязательству или третьим лицам, ограни-

чения права залогодателя и (или) третьих лиц по пользованию имуществом,

заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать иму-

щество, заложенное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначе-

нием, а также извлекать из этого имущества плоды и доходы.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие

указанные в настоящем пункте права залогодателя, ничтожны.

9. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчужде-

но залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения

его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо пае-

вого взноса в производственный кооператив или иным способом лишь с сог-

ласия кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, если иное не

предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество

в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства,

в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и

несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те,

которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем, если

иное не предусмотрено договором.

10. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен до-

пускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что

вызывается нормальным износом, если иное не предусмотрено договором.

Еcли договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обя-

зан:

поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправ-

ном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента

прекращения ипотеки;

производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по

договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом или иными

нормативными правовыми актами Российской Федерации.

11. Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству имеет право

участвовать в деле при предъявлении третьими лицами к залогодателю иска в

суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права

собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или

обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь

уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное иму-

щество или не осуществляет ее, то кредитор по обеспеченному ипотекой обя-

зательству вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя

без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения по-

несенных в связи с этим необходимых расходов.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в неза-

конном владении других лиц, кредитор по обеспеченному ипотекой обяза-

тельству вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из

чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Граж-

данского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение зало-

годателя.

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по

документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущест-

ва, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору

по обеспеченному ипотекой обязательству и в том случае, если заложенное

имущество передано залогодателем во владение третьих лиц.

12. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо-

мента его государственной регистрации. Государственная регистрация осу-

ществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклоне-

ние соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинте-

ресованным лицом в суд, арбитражный суд.

13. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипо-

теке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии

с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в

многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их се-

мей, а также другие лица не подлежат выселению. При обращении взыскания

на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах

собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, ес-

ли договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку ин-

дивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном до-

ме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.

Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки зе-

мель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

14. Установить, что впредь до принятия федерального закона о регист-

рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регист-

рация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, су-

дов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним

осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания насто-

ящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое

имущество.

Утвердить прилагаемые формы государственной регистрации прав на нед-

вижимое имущество и сделок с ним.

Установить, что государственной регистрации в соответствии с Граж-

данским кодексом Российской Федерации подлежат права собственности и дру-

гие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав

на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости), арест иму-

щества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении

использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве

требования.

Обязательной государственной регистрации по утвержденным настоящим

Указом формам подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливаю-

щие документы на которые оформлены после вступления в силу настоящего

Указа.

15. Установить, что права на недвижимое имущество, существовавшие до

даты вступления в силу настоящего Указа, признаются действительными при

отсутствии государственной регистрации по формам, утвержденным настоящим

Указом.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое граждана-

ми и юридическими лицами в силу приобретательной давности, подлежит госу-

дарственной регистрации после установления факта приобретательной давнос-

ти.

При переходе после вступления в силу настоящего Указа ранее сущест-

вовавших прав на недвижимое имущество другому лицу, возникновении обреме-

нений, а равно прекращении соответствующих прав и обременений такие права

и их обременения подлежат государственной регистрации по формам, установ-

ленным настоящим Указом.

16. Образовать Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оцен-

ке недвижимости.

Установить, что Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и

оценке недвижимости является федеральным органом исполнительной власти,

подчиненным непосредственно Президенту Российской Федерации при решении

вопросов, закрепленных за ним Конституцией Российской Федерации.

Установить, что Федеральной комиссией по недвижимому имуществу и

оценке недвижимости обеспечивается ведение Единого государственного ре-

естра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором подлежат

учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним.

17. Дополнить раздел 2 структуры федеральных органов исполнительной

власти, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 10 января

1994 г. N 66 "О структуре федеральных органов исполнительной власти"

(Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1994, N

3, ст. 190), словами "Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и

оценке недвижимости".

18. Администрации Президента Российской Федерации и Правительству

Российской Федерации в месячный срок представить на утверждение Президен-

та Российской Федерации проект положения о Федеральной комиссии по недви-

жимому имуществу и оценке недвижимости и предложения о ее составе.

19. Правительству Российской Федерации:

утвердить в месячный срок единый порядок учета кадастровых номеров;

утвердить в месячный срок порядок заполнения форм государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

представить в месячный срок на утверждение Президента Российской Фе-

дерации порядок предоставления информации о государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

разработать и утвердить в 2-месячный срок федеральную программу соз-

дания государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, предусмотрев в ней поэтапный порядок формирования Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

20. Настоящий Указ вступает в силу со дня его официального опублико-

вания.

Формы государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

(утв. Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293)

Раздел 1

Описание недвижимости

Подраздел 1 - I

I. Земельный участок

Кадастровый номер предыдущий кадастровый номер

последующий кадастровый номер

Местоположение (адресные ориентиры)______________________________________

_________________________________________________________________________

Категория

земель___________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Цель

использования____________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Общая площадь

_________________________________________________________________________

Подраздел 1 - II

II. Здания, сооружения

Кадастровый номер

_________________________________________________________________________

Местоположение (адресные ориентиры)______________________________________

_________________________________________________________________________

Наименование_____________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Назначение_______________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Общая характеристика_____________________________________________________

_________________________________________________________________________

Площадь__________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

В том числе

жилая____________________________________________________________________

Этажность________________________________________________________________

Другие

параметры________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Подраздел 1 - III

III. Жилые, нежилые помещения, прочие

составляющие недвижимости